Bodrum Yazlık Evinizi Turistik Kiralamayla Gelire Çevirmek: İzin, Vergi ve İşin Gerçeği
Bodrum'da bir eviniz var ve yılın büyük bölümünde boş duruyor. Aklınıza yatan fikir basit: madem boş kalıyor, neden kiraya verip gelir elde etmeyeyim? Mantıklı. Ama 2024'ten bu yana bu işin kuralları ciddi şekilde değişti ve "Airbnb'ye koyayım gerisi gelir" dönemi resmen kapandı. Bu yazı, evini uzun süreli bir kiracıya değil, tatilcilere günlük/haftalık kiralamak isteyen ev sahibi ve yatırımcı gözüyle yazıldı. İzin tarafını, vergi tarafını, sezon gerçeğini ve işin operasyon yükünü olduğu gibi anlatacağım. Süslemeden.
Önce net olalım: turistik kiralama pasif gelir değil. İyi yönetildiğinde Bodrum'da güçlü bir getiri verebilir, kötü yönetildiğinde ise hem para kaybettirir hem de ciddi idari para cezalarıyla başınızı ağrıtır. İşi doğru kurmak, ilk geceyi misafire açmadan önce yapılan ev ödevinde gizli.
2024'ten beri yeni oyun: 7464 sayılı Kanun
2 Kasım 2023'te Resmî Gazete'de yayımlanan 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun ve buna bağlı yönetmelik 1 Ocak 2024 itibarıyla yürürlüğe girdi. Kanunun getirdiği en temel kural şu: bir konutu turizm amaçlı kiraya vermeden önce Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan "Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi" almak zorunludur. Bu, Türk vatandaşı için de yabancı mülk sahibi için de aynıdır. İzin olmadan tek bir gece bile turistik kiralama yapmak artık kanunsuzdur.
Kanunda "turizm amaçlı kiralama" şöyle tanımlanıyor: bir konutun, kullanıcılara en fazla 100 gün süreyle kiralanması. Buradaki en sık yapılan yanlış anlamayı baştan düzeltelim: 100 gün, tek bir sözleşme için üst sınırdır, yıllık toplam değil. Yani yılda yalnızca 100 gün kiralayabilirsiniz demek değil; tek bir kiracıyla yapacağınız sözleşme 100 günü geçemez demek. Bütün yaz, arka arkaya farklı misafirlere kiralayabilirsiniz, yeter ki her sözleşme 100 günün altında kalsın.
Apartman daireniz varsa: kat maliklerinin oy birliği şart
İşte birçok ev sahibinin takıldığı yer burası. Çok bağımsız bölümlü bir binada (klasik apartman) bir daireniz varsa, izin başvurunuza binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı, turistik kiralamaya onay veren bir kararı eklemeniz gerekiyor. Genellikle noterde düzenlenir. Dikkat: oy çokluğu değil, oy birliği. Yani binadaki tek bir komşu "ben istemiyorum" derse başvurunuz reddedilir. Bodrum merkezde ya da Konacık'taki bir apartman dairesini düşünüyorsanız bu kuralı baştan hesaba katın; komşularla ilişkiniz iyi değilse iş daha proje aşamasında biter.
Müstakil villanız varsa: büyük avantaj
Bodrum'un asıl kozu burada. Müstakil konutlar (kendi girişi olan bağımsız villa) ve nitelikli konutlar, kat maliklerinin oy birliği şartından muaf. Yani kendi bahçeli, kendi havuzlu, kendi kapısı olan bir villanız varsa komşu onayı aramadan izin belgesi alabilirsiniz. Yalıkavak, Gümüşlük ya da Göltürkbükü gibi bölgelerdeki müstakil villa stoku bu yüzden turistik kiralama için fazlasıyla elverişli. Eğer henüz almadıysanız ve amacınız net olarak turistik kiralama geliriyse, satılık villa seçeneklerine apartman dairesinden önce bakmanızı tavsiye ederim; izin tarafında ömür boyu rahat edersiniz.
Birden fazla bloktan oluşan sitelerde kural biraz yumuşuyor: oy birliği şartı yalnızca kiralanacak dairenin bulunduğu blok için aranıyor, tüm site için değil. İzin belgesinin bir örneği de site yönetimine veriliyor.
Diğer sınırlar: %25 ve 5 daire kuralı
İşi büyütmeyi düşünenler için iki sınır daha var. Üçten fazla bağımsız bölümü olan bir binada, aynı kiraya verenin adına en fazla binadaki dairelerin %25'i için izin verilebilir. Aynı binada aynı kişiye 5 bağımsız bölümü aşan izin çıkacaksa, ayrıca işyeri açma ve çalışma ruhsatı gerekir; yani devlet bunu artık ticari bir konaklama işletmesi gibi görmeye başlar.
İzin belgesi nasıl alınır?
Başvuru tamamen e-Devlet (turkiye.gov.tr) üzerinden yapılıyor. Elden, kâğıtla yapılan başvurular değerlendirmeye alınmadan iade ediliyor. Başvuru için bir UETS (Ulusal Elektronik Tebligat Sistemi) adresinizin olması gerekiyor; bunu e-Devlet'ten ya da PTT şubelerinden ücretsiz edinebilirsiniz.
Tapu tarafında dikkat edilecek bir nokta var: tapunuzda taşınmazın "mesken", "konut" veya "ev" olarak görünmesi gerekir. Tapuda "arsa", "tarla" ya da "bahçe" yazıyorsa, konut amaçlı kullanıldığını gösteren bir yapı kayıt belgesini de eklemeniz istenir. Bu yüzden almayı düşündüğünüz bir mülkün tapu niteliğini baştan kontrol edin; bu detay sonradan başvuruyu kilitleyebilir.
İyi haber: izin belgesi için başvuru ücreti yok. Ancak onaydan sonra belge ve plaket (kapıya asılacak izin plaketi) ücretleri alınıyor. Bu ücretler yeniden değerleme oranıyla her yıl güncellenen resmî tutarlardır ve bölgeden bölgeye de farklılık gösterebilir; bu yüzden cebinizden ne çıkacağını sabit bir rakamla planlamayın. Güncel tutarı mutlaka e-Devlet'ten veya Muğla İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü'nden teyit edin. Belgeler eksiksizse onay genelde birkaç iş günü içinde çıkıyor.
İzinsiz kiralamanın bedeli ağır
Cezalar caydırıcı olacak şekilde kurgulanmış ve kademeli olarak sertleşiyor. İzinsiz turistik kiralama yaparken yakalanırsanız önce her bağımsız bölüm için bir idari para cezası kesiliyor ve izni almanız için 15 günlük süre veriliyor. Süreye rağmen izinsiz devam ederseniz ceza birkaç katına çıkıyor, ısrarla devam halinde ise çok daha büyük bir tutara kadar tırmanıyor. İzinsiz alt kiraya veren kiracılara da sözleşme başına ayrı bir ceza var. Tutarların tamamı yeniden değerlemeyle her yıl değiştiği için güncel rakamlar için 7464 sayılı Kanun'un ilgili maddeleri kontrol edilmeli; ama mesajı net: ceza yükü ürkütücü ve katlanarak büyüyor.
Platform tarafı da boşta değil. Airbnb, Booking.com gibi aracı platformlar, bildirim aldıktan sonra 24 saat içinde izinsiz ilanı kaldırmazsa konut başına benzer şekilde ağır bir cezayla karşılaşıyor. İlanlarda izin plaket numarasının görünmesi bekleniyor. Yani "platform göz yumar" beklentisi de geçersiz; sistem ilanı görünür kılmak için izin numarasını şart koşuyor.
Vergi tarafı: en kafa karıştıran kısım
Burada dürüst olmam lazım, çünkü bu konu hâlâ tartışmalı. Vergi idaresi, platform üzerinden yapılan kısa süreli kiralama gelirini geleneksel olarak ticari kazanç olarak değerlendirme eğiliminde; bu da işyeri/vergi mükellefiyeti açılmasını, fatura kesilmesini ve konut kira istisnasından yararlanamamayı beraberinde getiriyor. Buna karşılık Danıştay, otel tipi ek hizmet sunulmayan kısa süreli kiralamaların ticari kazanç değil, gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) yani kira geliri sayılması gerektiği yönünde karar verdi. Ne var ki idare uygulamada büyük ölçüde ticari kazanç yaklaşımını sürdürdü.
Yargı kararları ne diyor?
Son dönemde yüksek mahkemeler bu işin iki ayrı boyutunda da yön gösterici kararlar verdi; ikisini birbirine karıştırmamak önemli. Vergi cephesinde Danıştay 3. Dairesi, 14.04.2025 tarihli E.2024/6160, K.2025/1856 sayılı kararında şu yönde bir değerlendirme yaptı: bir ticari organizasyon olmaksızın, yalnızca gelir elde etmek amacıyla Airbnb vb. üzerinden konut kiralanmasından doğan kazanç ticari kazanç değil, gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri) sayılmalıdır. Buradan çıkan pratik sonuç şu: bu yaklaşımda şirket/işyeri açma zorunluluğu doğmaz ve (otel tipi ek hizmet sunulmadığı sürece) konut kira istisnası gündeme gelebilir. Yine de bu kararın, idarenin yerleşik ticari-kazanç yaklaşımıyla doğrudan çeliştiğini ve uygulamanın hâlâ tartışmalı olduğunu hatırda tutun; kendi durumunuz için mutlaka bir mali müşavire danışın.
Mülkiyet ve kat mülkiyeti cephesinde ise Yargıtay farklı bir noktaya işaret ediyor. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, bir apartman ya da sitede bir bağımsız bölümün günlük/kısa süreli (turistik) kiralanması, taşınmazın "mesken" kullanımını işyeri benzeri bir kullanıma dönüştürdüğü için tüm kat maliklerinin oy birliğiyle muvafakatini gerektirir; bu muvafakat yoksa diğer kat malikleri bu kullanımın men'ini (durdurulmasını) talep edebilir. Bu görüşün, 2024 tarihli 7464 sayılı yasanın getirdiği "oy birliği" şartıyla örtüştüğüne dikkat edin; yani vergi tarafı tartışmalı olsa da, apartman dairesinde komşu onayı meselesi hem yasa hem de Yargıtay tarafından aynı yere bağlanıyor. Bunlar genel bilgilendirmedir, hukuki görüş değildir; karar tarih ve numaraları, içtihat zamanla evrilebilir.
Bu yüzden net bir "şudur" demek doğru olmaz. Pratikte ne yapmalısınız? Bir mali müşavire (SMMM) ya da YMM'ye danışın ve durumunuzu kendi koşullarınıza göre değerlendirsin. Önemli bir nüans: konut kira gelirine uygulanan istisna, her yıl yeniden belirlenen bir tutarla sınırlıdır ve ticari faaliyet yürütenlere uygulanmaz. Yani turistik kiralamanız ticari kazanç sayılırsa bu istisnadan faydalanamazsınız; istisnanın güncel tutarı için Gelir İdaresi Başkanlığı'nın o yıla ait tebliğini kontrol edin.
Gelir vergisi oranları artan oranlı: yüzde 15, 20, 27, 35 ve 40 dilimleri var. Dilim sınırlarındaki tutarlar her yıl güncellendiği için bunları sabit kabul etmeyin; geçerli dilimleri yine müşavirinizle ya da o yılın tarifesinden teyit edin. Yıllık beyanname bir önceki yılın geliri için 1-31 Mart arasında veriliyor, vergi iki taksitte (Mart ve Temmuz) ödeniyor. Faaliyet ticari sayılırsa ayrıca KDV yükümlülüğü de gündeme gelebilir; konaklama hizmeti mi indirimli orana girer yoksa standart yüzde 20 mi uygulanır tartışması da bu yüzden önemli. Bütün bu kalemleri tek tek müşavirinizle netleştirin, çünkü yıldan yıla değişiyor.
Konaklama vergisi
Geceleme hizmeti sunuyorsanız konaklama vergisi de devreye giriyor. Standart oran konaklama bedeli üzerinden %2. Ancak Cumhurbaşkanı kararıyla bu oran 1 Mayıs 2026 – 31 Aralık 2026 arası geçici olarak %1'e indirildi. Geçici olduğunun altını çiziyorum: bu süre sonunda, uzatılmazsa tekrar %2'ye dönecek. Konaklama vergisi aylık beyan ediliyor ve takip eden ayın 26'sına kadar ödeniyor. Yasal dayanağı 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu'nun 34. maddesi.
Hangi bölge, hangi tip mülk daha iyi kiralanır?
Bodrum tek tip bir pazar değil; her koy farklı bir misafir profili çekiyor. Genel resim şöyle:
- Özel havuzlu, deniz manzaralı müstakil villalar en güçlü talebi ve en yüksek gecelik fiyatları görüyor. Yalıkavak, Türkbükü, Göltürkbükü, Gündoğan ve Gümüşlük bu konuda öne çıkan bölgeler. Yalıkavak Marina'ya yakınlık tek başına ciddi bir fiyat primi yaratıyor.
- Merkeze ve Konacık'a yakın daireler farklı bir kitleye hitap ediyor: ulaşım kolaylığı, çarşıya yürüme mesafesi ve daha uzun konaklamalar isteyen misafirler ile yabancı yerleşikler. Konacık ayrıca hastane ve markete yakınlığıyla pratik bir konum.
- Turgutreis ve Bitez gibi bölgeler ise gün batımı, plaj ve aile profili açısından dengeli bir orta segment sunuyor.
Kısacası: gecelik en yüksek geliri havuzlu villa verir, ama doluluk istikrarını merkezi daire daha iyi tutturabilir. Hangisinin sizin için doğru olduğu, bütçenize ve ne kadar uğraşmak istediğinize bağlı.
Sezon gerçeği: para yaz aylarında kazanılır
Bodrum'da turistik kiralamanın belkemiği Temmuz-Ağustos. Temmuz en yoğun, Ağustos en pahalı ay. Çekirdek sezon Mayıs'tan Eylül'e uzanıyor. Nisan, Mayıs, Ekim, Kasım gibi ara sezon (omuz ayları) daha sakin, hava daha ılıman, fiyatlar daha uygun; doluluk var ama gecelik gelir düşüyor. Kasım'dan Mart'a kadar olan kış aylarında ise lüks villalar büyük ölçüde boş kalabilir. Bu gerçekçi tabloyu baştan kabul edin: yıllık gelirin çok büyük kısmı, kabaca 12 haftalık yaz penceresinde kazanılır.
Doluluk konusunda da gerçekçi olalım. Bodrum geneli için üçüncü taraf platform verileri (örneğin AirDNA), binlerce ilan ortalamasında yıllık %41 civarı bir doluluk gösteriyor; yani yıl boyu dolu olmak diye bir şey yok, talep yoğun şekilde mevsimsel. İyi konumlu villalar için yaz sezonu doluluğu sık sık %70-80 aralığında anılır. İyi konumlu Bodrum mülkünde net yıllık getiri genelde %5-8 bandında konuşulur. Bunların hepsi koşula bağlı ortalamalar; mülke, bölgeye, yıla ve yönetime göre ciddi değişir. Kimse size sabit bir rakam garanti edemez, eden varsa temkinli olun.
İşletme ve operasyon: asıl emek burada
İzni aldınız, villayı döşediniz, ilanı yayınladınız. İş şimdi başlıyor. Her misafir değişiminde temizlik, çamaşır-nevresim, anahtar teslimi, misafir iletişimi, küçük arızalar, havuz bakımı ve bahçe işleri var. Yaz boyu bu döngü haftada bir, bazen daha sık tekrarlanır.
İki yol var. Kendiniz yönetirsiniz: komisyon ödemezsiniz ama Bodrum'da yaşamıyorsanız ya da tam zamanlı vakit ayıramıyorsanız bu çok yıpratıcıdır, özellikle gece gelen "klima çalışmıyor" mesajları. Profesyonel yönetim/co-host hizmeti alırsınız: Bodrum'da bu hizmetler hizmet kapsamına göre kira gelirinin kabaca %10 ila %40'ı arasında ücret alır. Düşük uçta sadece ilan ve fiyatlandırma; yüksek uçta karşılama, temizlik, nevresim, bakım, havuz bakımı ve anahtar yönetimi dahil tam paket. Büyük villaların temizlik ve bakım maliyeti doğal olarak daha yüksek. Bu komisyonu bir gider değil, sizin yerinize stres çeken birine ödenen ücret olarak görün.
Misafir için döşeme: otel standardına yaklaşmak
İyi yorum alan ve yüksek fiyattan dolan evlerin ortak özelliği, otel standardına yakın donanımdır. Olmazsa olmazlar:
- Kaliteli yatak ve nevresim, yedek takımlar
- Her odada klima ve hızlı, kesintisiz Wi-Fi (bu ikisi yorumları doğrudan etkiler)
- Tam donanımlı mutfak, smart TV, bol havlu, bir karşılama paketi
- Villalarda bakımlı özel havuz, dış mekân oturma grubu ve mangal/yemek alanı
Özellikle villalarda bakımlı havuz ve keyifli bir dış mekân, gecelik fiyatı ve yorum puanını gözle görülür biçimde yukarı çeker. Bodrum misafiri dışarıda yaşamak için gelir; iç mekân kadar bahçeye de yatırım yapın.
Uzun süreli kiralamadan farkı ne?
Burayı netleştirelim, çünkü ikisi tamamen farklı işler. Uzun süreli kiralama (bir yıllık sözleşmeyle bir aileye vermek) daha az emek, daha az gelir, daha az regülasyon demek; izin belgesi gerekmez, gelir genelde GMSİ sayılır ve konut istisnası uygulanabilir. Turistik kiralama ise daha yüksek brüt gelir potansiyeli ama daha fazla emek, daha fazla maliyet, izin zorunluluğu ve tartışmalı vergi rejimi demek. Hangisinin size uyduğu, ne kadar uğraşmaya hazır olduğunuza bağlı. Uzun süreli tarafa kaymayı düşünüyorsanız kiralık daire sayfamızdaki örnekler pazarın o ucuna dair fikir verir.
Peki nereden başlamalı?
Sırasıyla: tapu niteliğini kontrol edin (mesken mi?), müstakil mi yoksa apartman dairesi mi olduğuna göre komşu onayı durumunu netleştirin, e-Devlet üzerinden izin belgesi başvurusunu yapın, bir mali müşavirle vergi kurgunuzu oturtun, sonra döşeme ve yönetim modelinize karar verin. Henüz mülk sahibi değilseniz ve hedefiniz net olarak turistik kiralama geliriyse, doğru tipte ve doğru bölgede mülk seçmek işin yarısı; aradığınız evi bize tarif edin, sizi izin ve kiralama potansiyeli açısından elverişli seçeneklere yönlendirelim. Elinizdeki evi satıp daha uygun bir mülke geçmeyi düşünüyorsanız satıcılar sayfası başlangıç noktanız olsun.
Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki ya da mali danışmanlık değildir. İzin, vergi ve ceza tutarları yıldan yıla ve ikincil mevzuat ile mahkeme kararlarına göre değişebilir. Adım atmadan önce güncel resmî kaynaklardan teyit edin ve mutlaka bir avukat ve mali müşavire danışın.
Sık Sorulan Sorular
Evimi turistlere kiralamak için gerçekten izin belgesi şart mı?
Evet. 1 Ocak 2024'ten beri turizm amaçlı (en fazla 100 günlük sözleşmelerle) kiralama yapmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi almak zorunlu. Başvuru e-Devlet üzerinden yapılıyor ve kural Türk vatandaşı da yabancı da olsanız aynı.
Müstakil villamda da komşu onayı gerekir mi?
Hayır. Müstakil konutlar ve nitelikli konutlar, kat maliklerinin oy birliği şartından muaf. Oy birliği yalnızca çok bağımsız bölümlü binalardaki (apartman) daireler için aranıyor. Bodrum'daki kendi girişli, kendi havuzlu villalar bu açıdan avantajlı. Yargıtay içtihadı da apartmanda kısa süreli kiralamanın tüm kat maliklerinin onayını gerektirdiği yönünde, dolayısıyla bu şart yasa ve mahkeme tarafından aynı yere bağlanıyor.
İzinsiz kiralarsam ceza ne kadar?
İzinsiz kiralamada önce bağımsız bölüm başına bir idari para cezası ve 15 günlük süre veriliyor; süreye rağmen devam halinde ceza birkaç katına, ısrarla devam halinde çok daha büyük bir tutara çıkıyor. İzinsiz alt kiraya veren kiracılara da sözleşme başına ayrı bir ceza var. Cezalar yeniden değerlemeyle her yıl güncellendiği için güncel tutarlar için 7464 sayılı Kanun'un ilgili maddeleri kontrol edilmeli; ama kısaca: ceza yükü ağır ve kademeli olarak katlanıyor.
100 gün kuralı yılda sadece 100 gün kiralayabilirim mi demek?
Hayır, en sık yapılan yanlış anlama bu. 100 gün, tek bir sözleşmenin üst sınırı. Bütün yaz, art arda farklı misafirlere kiralayabilirsiniz; yeter ki her sözleşme 100 günü aşmasın.
Gelirim kira geliri mi yoksa ticari kazanç mı sayılır?
Bu nokta tartışmalı. Danıştay 3. Dairesi, ticari bir organizasyon olmaksızın yalnızca gelir elde etmek için yapılan kısa süreli konut kiralamasından doğan kazancın ticari kazanç değil, GMSİ (kira geliri) sayılması gerektiğine hükmetti (14.04.2025, E.2024/6160, K.2025/1856). Ne var ki idare uygulamada büyük ölçüde ticari kazanç yaklaşımını sürdürdü ve konu hâlâ tartışmalı. Ticari sayılırsa konut kira istisnasından yararlanamazsınız. Kendi durumunuz için mutlaka bir SMMM/YMM'ye danışın.
Konaklama vergisi öder miyim, oranı kaç?
Geceleme hizmeti sunuyorsanız evet. Standart oran %2; ancak 1 Mayıs – 31 Aralık 2026 arası geçici olarak %1'e indirildi. Bu süre sonunda uzatılmazsa tekrar %2'ye dönecek. Aylık beyan edilip takip eden ayın 26'sına kadar ödeniyor.
Yabancı mülk sahibi olarak ben de yapabilir miyim?
Evet, yabancılar bu konuda Türk vatandaşlarıyla aynı hak ve yükümlülüklere sahip. Türk vergi kimlik numaranızın ve bir UETS adresinizin olması, kira gelirinizi beyan etmeniz gerekiyor. İzin belgesi şartı sizin için de birebir geçerli.